Contrato De Aluguel Contendo Cláusula Abusiva. Leia Com Atenção!

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Sempre me procuram para tirar dúvidas a respeito de contrato de locação de imóvel.
Recentemente uma cliente me ligou perguntando se seria legal uma imobiliária pedir como garantia um fiador e notas promissórias, baseado nessa pergunta resolvi escrever esse artigo.
As imobiliárias têm perdido o direito por colocar cláusulas abusivas em seus contratos, prejudicando e muito o locatário nos requisitos sobre garantia de locação, acredite nem tudo que está escrito num contrato é legal, portanto fique atento!
Tudo deve começar com a LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991. (Lei do Inquilinado)
HORA DE ENTREGAR O IMÓVEL
É preciso ficar atento às cláusulas que definem que o locatário precisa entregar, ao final da locação, o imóvel da mesma forma que o locou. A própria lei estabelece a ressalva de que devem ser aceitas as deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel.
 
LAUDO DE VISTORIA
O locatário deve exigir a realização de um laudo de vistoria antes e depois de encerrada a locação, pois como teremos parâmetro para avaliar o deterioração durante o período de locação. Recentemente em sustentação oral no tribunal, ganhei uma causa que a imobiliária não tinha a vistoria inicial, apenas apresentou a final com os devidos prejuízos a minha cliente.
 
DUPLA GARANTIA
A Lei nº. 8.245, de 18 de outubro de 1991, dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, tratando, em seu artigo 37, acerca das garantias locatícias (caução, fiança e seguro de fiança locatícia) – cujo objetivo é proteger o locador, garantindo o cumprimento da obrigação principal.
 
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
 
I – caução;
 
II – fiança;
 
III – seguro de fiança locatícia.
 
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
 
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
 
Não pode por exemplo a imobiliária exigir um fiador e caucionar com três meses de alugueres adiantados ou um fiador + notas promissórias, ISSO É CONTRAVENÇÃO PENAL.
 
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
 
I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
 
II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
 
III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.
 
ATENÇÃO: punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado
 
REAJUSTE CONTRATUAL
Merecem atenção as cláusulas de reajuste contratual. Deve constar o índice a ser utilizado como, por exemplo, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M). Já tive oportunidade de ler contratos de imobiliária com vários índices de reajuste, acredite que, o inquilino nesse caso pode escolher o índice mais baixo, uma vez que o locador tem a possibilidade de optar pelo menor.
 
CUSTAS PROCESSUAIS EM CASO DE JUSTIÇA
O contrato também não pode prever que caberão ao inquilino eventuais despesas por custos processuais, caso se tenha que recorrer à Justiça. O Poder Judiciário decidirá, na ocasião, quem teve responsabilidade pela demanda e determinará o pagamento dos custos.
 
Portanto fique ligado e cuidado ao assinar um contrato, pode haver cláusulas temerárias e você ser prejudicado, sempre procure um advogado antes de assinar qualquer contrato.
 
Contato: weslleyadvlima@gmail.com
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